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关于商铺投资回报率的猫腻

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    发表于 2014-1-6 18:01:04 |显示全部楼层
    如何获得招商币
    商铺投资回报率如何计算

      对于普通投资者来说,动态投资计算比较复杂,本网罗列以下几种计算方式,仅供投资者参考。

      (1) 租金回报率=每月租金收益×12/购房总价

      案例分析:2008年12月底,周先生买下了翠苑社区一套临街商铺,面积约40平方米,售价约160万元,目前在这片商铺周边,同等商铺的月租金约是350元/平方米左右,即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么,他的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:租金回报率=14000*12/1600000=10.5%

      点评:这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

      (2) 租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

      案例分析:假设周先生首付100万元,贷款60万元,按揭20年,按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式:这个商铺的投资回报率=(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

      通过计算,我们得出该套商铺的投资回报率将是:5.76%

      点评:该计算方法的优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

      (3) 租金回报率分析法公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

      点评:优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

      (4) 内部收益率法房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

      点评:上述公式以按揭为例,未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。



    商铺投资回报率多少才合理? 收益率8%是分水岭



    人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”,商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟,商铺确实受到了越来越多的投资者的关注,那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢?

    一般来讲,商铺可以在8年左右收回投资,此后的年出租收益率一般可以达到8%,好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算:

    公式一:主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为:(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入,而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之,用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。

    公式二:主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为:(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之,用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。

    当然,投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入,还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式,只是着重考虑了主要的收入和支出部分,另外,还有一些可能和必要的支出,千万不能忽略。

    第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出,像购买商铺应交的契税,这项为总房价的3%,这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。所以,在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

    最后要提醒投资者的是,虽然投资商铺赢利前景看好,但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说,首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且,要瞄准新建市场。一般说来,新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多,如果到有发展潜力的新市场购置经营门面,则升值的潜力大,投资少,其次,要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的,同样投资商铺,有的人赚了大钱,而有的人可能连本都收不回来。所以,一定要注意避免投资风险。


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    ZHOUZHI  很值得学习的帖子,谢谢分享  发表于 2016-1-14 16:54
    菱形不倒翁  还是很不错的  发表于 2014-5-25 14:20
    peter2380  其实商铺投资不是一二句话可以说得清楚的的,首先是位置,二是规划定位,三是运营管理;这三个是关键所在,一味地只是关心回报率是容易走进死胡同的;但是,回报率确是能证明投资回报的一个重要指标,一般十年....  发表于 2014-2-5 08:28
    左手ミ画圆い  给力  发表于 2014-1-10 08:46
    兵和百货商都  不错  发表于 2014-1-7 17:11
    冰冷火焰  时效性: 4 可用性: 4
    值得学习!!  发表于 2014-1-7 16:42
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    发表于 2014-1-6 21:16:46 |显示全部楼层
    讲的不错的

    [发帖际遇]: fengye123b 乐于助人,奖励 6 招商币. 幸运榜 / 衰神榜
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    发表于 2014-1-7 10:51:36 |显示全部楼层

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    好复杂,大脑不够用啊

    [发帖际遇]: 775899832 招商过程中碰见屌丝一枚,花了 3 招商币. 幸运榜 / 衰神榜
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    发表于 2014-1-7 16:34:01 |显示全部楼层
    不错,值得学习!

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    发表于 2014-1-7 17:27:14 |显示全部楼层
    还可以。。。。。

    [发帖际遇]: cunzhang 在论坛发帖时没有注意,被小偷偷去了 3 招商币. 幸运榜 / 衰神榜
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    发表于 2014-1-7 20:29:22 |显示全部楼层
    是的,商铺投资在沿海地区一半是火焰,一半是冰山. 而返租在沿海城市已经做烂了.

    一个企业能不能成功, 看他跟随员工有没有做了五年十年,还是二十年的就清楚了!~
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    发表于 2014-1-8 16:56:13 |显示全部楼层
    讲得不错,但是也需要考虑投资物业的升值吧?很多投资商铺的,就是出租几年,等升值到一定,就转手卖出,而且实际租金很多都不包括税费和物业管理费的,其它水电煤都是由租户承担,无需考虑这些啊

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