帖子
查看: 1808|回复: 2

四类儿童业态承租能力分析

[复制链接]

1501

主题

1

好友

1万

积分

总经理

Rank: 11Rank: 11Rank: 11Rank: 11

  • TA的每日心情
    开心
    2013-9-25 14:25
  • 签到天数: 12 天

    [LV.3]偶尔看看II

    部门
    1
    招商币
    6791
    经验值
    3280
    发表于 2015-4-10 10:16:22 |显示全部楼层
    如何获得招商币
    儿童业态在中国的购物中心还处于摸索阶段,加上品牌本身相对分散,行业集中度低,使得一些较大规模的连锁品牌仍难以摆脱区域性的儿童店。本文从品牌拓展、承租能力两大方面详细阐述体验式商业中的儿童业态招商需求,有助于根据不同业种对消费者的吸引力,进行业态和业种组合,合理保护品牌的可持续性经营。


    一、儿童教育

    1、早教、培训类

    竞争力:品牌性、师资服务、装修人文性

    品牌拓展能力:投资额小,以加盟品牌输出为主。

    需求面积:200-500平方米

    针对客群:2-15岁儿童

    承租能力:低 1.5-2.5元/平方米/天

    2、儿童职业体验馆

    儿童职业体验馆就是让在一个封闭的大环境里(1万平方米左右),设立消防站、警察局、医院、银行、飞行训练中心、电影院、电视演播室、电台、蛋糕房、电力局、考古山洞、太空总署等。让孩子扮演社会上大人的职业角色。比如当飞机驾驶员、空姐、蛋糕师、警察、医生、播音员、银行职员、消防队员、宇航员、售货员、老师、邮递员、工程师等等,一般都70个左右的体验项目。在这封闭的环境里,孩子们有自己的银行、护照、卡,孩子们要赚钱要花钱,所以,项目本身就要设计成能赚钱的角色和能花钱的体验式商业角色。

    1)竞争力

    是否有政府宣传支持、科技仿真程度、赞助品牌商数量

    2)品牌拓展能力

    要是运营管理输出,大多施工及硬件投资由开发商完成。投资额大,少则6千万,多则2亿,回报率低。一般置于购物中心高楼层。

    物业需求:面积8000-10000平方米,层高8-10米,承重800-1000kg/平方米

    针对客群:3-15岁

    票价:120-200元/人

    儿童职业体验馆根据场馆面积、场馆档次不同,其投资成本会出现较大差别。以中等档次为例,其投资额度、场馆面积及体验项目设置见下图:
    640.webp.jpg
    3)选址要求

    由于儿童职业体验乐园选址需要便捷的交通与完善的餐饮配套,所以物业选择上商圈条件较好的购物中心具有先天优势,此外户外大型公园由于租金低廉且便于规划设计和政府建设的少年宫、科技中心文教设施由于有政府政策扶持也是选址方向。

    4)全国项目分布情况

    目前国内所有开业或筹建项目大多分布在国内一线城市及中东部较发达地区,其中京沪两地占据了全国总场馆量的1/3。作为一线城市,其较大的市场容量与较高的消费水平与项目认知吸引了大量投资者的关注。

    一线城市:从发展趋势上看,由于一线城市市场消费力、项目认知与接受度较好,将接纳相对较多的场馆,但就市场容量与业务趋同性角度,必然会推动场馆自身的发展优化,这将在市场竞争中逐步完成。

    二线城市:二线城市发展速度很快,整体呈现出遍地开花的情况。东部的苏、浙、闽;中部的豫、鄂、湘;东北的黑、辽;西南的蜀、渝、滇。分布相对分散,有足够的空间赢取发展时间。其中,吉林、山东、安徽、江西、广西、贵州、山西、陕西、甘肃等尚未出现类似的体验馆项目,在未来1~2年内是最具优势的场馆投资地。

    三线城市:三线城市目前为止还没有已开业的体验馆,这与目前的体验馆整体发展现状有关。体验馆落地国内约有3年时间,更多投资者将眼光放在市场接纳度相对较好的一、二线城市。但随着此级别城市场馆数量的增长与市场的饱和,三线市场将成为小型化场馆的投资热土,投资收益更值得期待。

    5)盈利渠道

    国外门票收入仅占总收入的一半,而国内的门票收入却占了总收入的4/5;在品牌植收入层面,国外占其总收入的1/4,国内则略高于1/10;其他诸如广告、活动、衍生品、餐饮零售,国外占了1/5,国内仅占1//10。由此看来,国内的盈利结构还有较大的优化空间。

    6)发展趋势

    儿童商业地产以“娱乐教育+儿童(带动全家消费)+体验商业经济”的三合一功能强烈吸引着广大购物人群。儿童商业地产的引擎是儿童职业体验馆。但单一的儿童职业体验馆都很脆弱。因为:

    中国第一代儿童职业体验馆完全是照搬日本式的纯“过家家式”体验馆。不太适合中国儿童和家长的预期,单靠“门票和广告”赞助很难达到盈利模式,甚至亏损;

    这代体验馆在选址上也没有在真正的商业综合体内选址,因此很难带来大量的购买力;

    第一代体验馆完全没有考虑如何把孩子带来的大人的消费能力发挥极至,而是单纯地让孩子体验社会项目,无法真正形成商业价值。我们常常看到两个大人送孩子来玩了,自己却没地方购物或等待,就离开,到别处购物的现象;

    盈利模式馆必须建在商业综合体里,同时加入“培训和影视”元素才能形成商业价值链条。但需要提醒的是引进儿童商业地产必须充分考量自身(购物中心)的各项综合条件(所在城市的人口和消费水平,所在商圈的公交配套与交通便利性与辐射力)。

    7)招商预估

    以儿童职业体验馆为核心,可作伴的业态有电影院、电玩城、动漫城、美食广场、书城、健身中心、玩具城、儿童主题商城、儿童培训中心等大面积的主力店和次主力店以进一步增强楼层的吸客能力。

    如果购物中心处于成熟的商圈客流理想又或儿童职业体验乐园吸客能力极强,则可以考虑在儿童职业体验乐园周围开设高租金的小店铺例如儿童服装、儿童鞋帽、玩具、教育等专卖店和冰激凌店、快餐店、儿童餐厅在所在楼层形成儿童主题商城。

    由于儿童职业体验馆通常分为上午下午二场每场四小时左右,陪同入场的家长通常最多只有一名,所以围绕这4小时的商机可以在儿童职业乐园周围布置各类餐厅以及供孩子父亲休息的咖啡馆、书店或者母亲放松的美容院、SPA、足浴中心甚至相关购物商店实现客流共享。

    前瞻:新一代儿童体验馆盈利模式—体验式培训综合体

    1、儿童职业体验馆里精选出别的体验馆里人气最旺的馆,以精品和人气取胜,拉动孩子的兴趣来报培训班,同时以教本为核心,让孩子喜闻乐见。

    2、以体验式培训项目为核心,形成教育盈利的市场。

    3、以体验式健身区拉动青少年儿童亲子健身会员消费。

    4、儿童影视梦工厂,可以把体验馆变成影视片场,和电视台合作,专门在此各种DV拍片,小短剧、竞赛、比赛、讲演等等,让孩子和家长直接成为社会公众热点,促进他们继续报影视班,打造童星。

    5、儿童商业消费区招商。

    二、儿童零售

    1)从类别上:包含服装、鞋帽、食品、玩具、童车、书本绘画;

    2)代表品牌:小耐克、小衣恋、巴拉巴拉、小猪班纳、西瓜太郞、芭比娃娃、宝高、好孩子、反斗城等;

    3)从形式上:分为专卖店、集成店;

    4)集成店:将童装、食品、玩具、软体游乐,乃至于早教和培训等整合在一起的为婴幼儿童服务的一站式卖场。

    零售专卖

    需求面积:30-100平方米

    物业需求:街边商铺、百货、购物中心

    租金承受力:高

    综合集成店

    需求面积:300-5000平方米

    承租能力:视城市级别、地段、面积大小而不同,1.5-3元/平方米/天

    三、儿童服务

    在生活上给予婴幼儿童专业上或主题类的服务,如儿童摄影、婴幼儿游泳、宝宝理发、儿童主题餐厅等。

    品牌拓展:一般以区域性,个人或加盟为主。

    物业需求:200~500平方米

    承租能力:视城市级别、地段、面积大小而不同,2.5-3.5元/平方米/天

    儿童服务之主题餐厅全方位特色解析

    儿童主题餐厅是儿童餐饮业发展趋势。儿童主题餐厅的餐饮产品与一般儿童餐厅最大的区别就是主题化,抓住儿童感兴趣的主题,既可以满足儿童口味,又可以迎合家长心理。

    1、突出儿童主题,这就需要餐厅的经营人员在设计各类主题时,应深入挖掘主题的文化内涵,借助全方位的主题文化“反思”,这样才能寻找到合适的卖点。如可以以动画片和一些著名的童话故事为背景来装饰餐厅,或者将餐厅装演成太空世界、神州六号飞船等也很吸引人。

    2、内部设计层次化布局。首先通过对顾客的消费心理、购买习惯以及餐厅本身的形状大小等各种因素进行统筹考虑的基础上形成量化平面图,分割出不同的销售区域,如儿童就餐区、儿童玩耍区、家长接待区等。其次围绕餐厅选定的主题,运用儿童喜爱的明亮色彩,运用粗重轻柔不一的材料,创造出造型各异的物质设施,使目标消费者的视觉和触觉都为之吸引。最后突出整个餐厅的流动性,打破拘谨呆板的静态格局,增强动力和情趣,激发儿童及家长消费者的购买欲望和行为。

    3、开发儿童食品。根据儿童自身所具有的特点,儿童主题餐厅在开辟儿童产品和服务方面可以做以下考虑:食品造型要有吸引力。

    4、菜名趣味化。儿童跟大人们一起就餐时,对菜名往往不感兴趣。在儿童主题餐厅里,能有专门属于自己的菜单对于儿童来说是很有趣的事情。首先,菜肴名称就要突出童趣。可以选用一些儿童常用语来引起儿童的共鸣。例如,“芭迪熊”儿童主题餐厅的菜单均是“熊熊真漂亮”等可爱的句子。其次,可根据儿童正在识字阶段,在菜单上采用图文并茂或者标注汉语拼音。不仅起到新颖效果,同时也迎合了家长的心态。

    5、餐具与主题配套化。儿童餐具要和食品相配套,才能达到最佳效果。例如:推出一款名为“香蕉批萨”的水果点心,如果盛放在一般的圆盘里就很普通了,按照儿童的欣赏模式,同种食品,若是盛放在香蕉形盘子里应该会更加有趣。所以,抛弃以往的餐具观念,采用新型的产品是很有必要的。当然,在选择餐具时,应充分考虑儿童安全,尽量避免尖利或玻璃材质。

    四、儿童娱乐

    分为室内儿童娱乐、大型儿童主题乐园。

    室内儿童娱乐是专门为0~10岁儿童提供成长所需的专业教育服务机构,有别于其他的游乐机构,儿童游乐场必须以儿童的安全为第一位。大多设在室内,并且通过一些创意游乐设备以及巧妙运用声、光、气、水、色彩组合达到娱乐早教锻炼孩子的目的。

    大型儿童主题乐园一般建于郊外或城郊结合处,占地上万平方米,结合公园、游乐、展馆、水上乐园等主题,不仅适用于儿童,也适用于家庭,现在也有儿童主题乐园开始往大型MALL内拓展意向。

    1、室内儿童游乐场

    运作室内儿童游乐的商家基本分为二类,一类是自身研发生产儿童室内游乐设备,不仅用于销售,也用于衍伸到室内儿童游乐场的经营。如:奇乐儿、神采飞扬。一类是通过采购游乐设备来做运营管理,如爱乐游、乐乐派等。

    室内儿童游乐场从性质上又分为二类,一类是软体游乐设备,代表品牌有悠游堂、世天乐乐城、奇乐儿、爱乐游等;一类是电子类,通过一些创意游乐设备以及巧妙运用声、光、气、水、色彩的组合,代表品牌有奇乐儿、卡通尼、神采飞扬等。

    物业需求:一般在300~1500平方米左右。

    所在楼层不高于3层,不低于1层。

    物业层高:≥ 3.5米

    承租能力:低,一般以此业态来带动儿童类的客流量。

    2、大型儿童主题乐园

    国内主题乐园中投资和占地成规模、较为领先的主题乐园,都集中在经济发达区域,既有强大的客源市场依托,又有强大的资本市场为依托。主题乐园经过一段时间的发展现在基本上形成了以珠江三角洲、长江三角洲和京冿渤海湾地区等三大中心。

    国内目前比较有代表性的主题乐园有:华侨城集团下的欢乐谷、东部华侨城;华强集团旗下的方特欢乐世界;长隆集团旗下的长隆旅游度假区等;

    此外还有北京游乐园、常州嬉戏谷以及各地的中小主题乐园。

    目前国内主题乐园的游客人数大部分都低于300万人次/年,一些主要的公园可达到500万人次/年。珠江三角洲地区的主题乐园情况良好,拥有150万~300万人次/年游客,其中一些可以达到400万人次/年游客。北京和上海的主题乐园每年可吸引100万~200万人次/年的游客。

    来源:商业地产学院


    点评

    阿福笑笑  资料很有针对性的解释,值得学习  发表于 2016-11-10 17:20
    阿福笑笑  这个资料值得学学  发表于 2016-11-10 17:19

    我要点评 我要回复

    点击复制此网址,发给QQ/MSN/微博上的好友,赢取5个招商币

    回复

    使用道具 举报

    上传资料赚取招商币

    21

    主题

    0

    好友

    596

    积分

    助理

    Rank: 5Rank: 5

  • TA的每日心情
    开心
    2017-12-6 15:06
  • 签到天数: 22 天

    [LV.4]偶尔看看III

    公司简称
    苏宁
    行业类别
    开发商
    所在地区
    江苏省 南京市 玄武区 玄武湖街道
    部门
    招商部
    职位
    经理
    招商币
    236
    经验值
    156

    社区QQ达人

    发表于 2016-11-10 17:20:17 |显示全部楼层
    内容比较专业,值得学习

    回复

    使用道具 举报

    1831

    主题

    11

    好友

    8万

    积分

    地产泰斗

    Rank: 14Rank: 14Rank: 14Rank: 14

  • TA的每日心情
    奋斗
    2 小时前
  • 签到天数: 1133 天

    [LV.10]以坛为家III

    公司简称
    中业万隆汇
    行业类别
    开发商
    所在地区
    广东省 湛江市 廉江市
    部门
    总经办
    职位
    合伙人
    招商币
    66130
    经验值
    9753

    社区QQ达人

    发表于 2016-11-10 20:46:16 |显示全部楼层
    不错的资料,学习一下!~

    今天早上没有去游泳啊@!!~
    回复

    使用道具 举报

    您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

    招商网商业地产
    官方微信
    招商选址 一扫而知
    回顶部